전월세 보증금을 안전하게 지키는 방법/부동산 확정일자란/부동산 확정일자받는 방법에 대해서

세입자들의 전 재산과 같은 전세보증금을 
지키위해서는 알아야 하는 내용들이 많습니다.
부동산 용어 중 부동산 확정일자는
집을 먼저 계약하기 전에 등기부등본이나
건축물대장을 통해서 주택의 소유주가 
다르거나 근저당 설정이 되어있는지를
먼저 알 수 있습니다.
오늘은 이에 대한 부동산 확정일자에 
대해서 자세히 알아보겠습니다,

 

1) 부동산 확정일자의 정의

주택의 세입자가 전월세 보증금을 
해당 주민센터나 법원에서 
주택 임대차를 계약한 날짜를
확실하게 확인 받기 위해 
임대차 계약서 빈 곳에 
확정일자 날짜가 기입된
도장을 찍어주는 것을 의미합니다.
이런 확정일자를 받아야지 
동일하게 전월세 보증금을
보호받을 수 있기 때문입니다.

전세권 설정을 하기 위해서
전입신고와 함께 확정일자를 받으면
우선순위 배당을 받아
후순위 담보물권자 보다 우선적으로
보증금을 변제 받을 수 있습니다.


2) 확정일자 효력

확정일자를 가지게 되면 
대항력과 우선변제권이 발생하게 됩니다.

대항력이란 먼저 발생하고 있는 
법률관계에 있어 제 3자에 대해서 
주장을 먼저 할 수 있는 효력입니다.

우선변제권이란 주택임대차 보호법상
임차인이 보증금을 먼저 변제 받을 수
있는 권리를 뜻 합니다.

전월세 세입자는 집주인이 변경되더라도 
이전의 주택소유자와 주택 계약한 기간까지
유지할 수 있습니다. 이로 인해 전월세 보증금을
다 받기 전까지는 이사를 가거나 집을 비우면
좋지 않습니다. 혹시라도 주택이 부동산 경매에
넘어간 경우에도 제일 먼저 배당을 받게 됩니다.

부득이한 경우로 전입신고는 했지만
확정일자를 받지 못한 경우에는 전입신고한
다음날이 선순위 저당권의 접수한 날짜보다
먼저 전입신고 한 경우라면 대항력이 생깁니다.
이와 반대로 확정일자는 받았지만 전입신고를
못한 경우라면 확정일자 만으로는 효력이 없기 때문에 
전입신고를 꼭 하셔야 합니다.

3) 확정일자 받는 방법

인터넷을 통해 신청하기 위해서는
임대차 계약서 원본 카피 본과 공인인증서가
필요합니다.
등기소 홈페이지로 접속 후 공인인증서와
컬러 카피본을 올리시면 됩니다.
발급 수수료는 500원입니다.

주민센터, 법원에서 신청하기 위해서는
세대주 신분증과 임대차 계약서 원본이 필요합니다.
확정일자 신청인에는 제한이 없으므로
중개사, 대리인, 본인 모두 발급이 가능합니다.
발급 수수료는 600원입니다.


4) 부동산 확정일자에 대한 TIP

2021년 6월 이후로는 임대차가 성립한
30일 이내로 집주인이나 공인중개사가
의무를 이행할 수 있도록 변경되었습니다.

계약서 작성 시 특약사항에 잔금을 주는
다음날이나 세입자가 대항력을 가질 때
가지는 근정당 권리관계를 유지한다는 내용
이나 이를 위반할 경우 보상받을 수 있는
방법까지 꼭 넣어주셔야 합니다.

혹시라도 전월세 보증금을 더욱더 안전하게
지키려면 주택도시 보증 공사나 
보증금 반환보증 제도를 이용할 수도 있습니다.