부동산 경매에 대해서

요즘 부쩍 부동산경매에 관심들이 많아졌습니다.

공인중개사 자격증 없이 투자목적으로 누구나 쉽게 

다가갈 수 있기 때문입니다.

 

이번 시간에는 부동산 경매에 대한

내용을 자세하게 알아보겠습니다.

 

 

 

1) 부동산 경매란?

 

채무자가 약속한 채무변제 기일까지 채무변제를 하지 않으면 

채권자가 자기 채권을 회수하기 위하여 

채무자 또는 물상보증인 소유의 부동산을 압류, 돈으로 바꾸어

매각 대금으로 채권자의 금전채권의 만족을 얻을 것을 목적으로 행하는 

부동산에 대한 강제집행의 일종으로 자력구제가 아닌 

합법적인 법 진행 절차에 의해 채권자에 대한 

채무변제가 이루어지도록 하는 행위입니다. 

 

즉 채무자의 부동산 압류하고 경매를 통한 값으로 환산한 다음에

채권의 배당으로 나누게 됩니다.

 

 

2) 부동산 경매 종류

 

부동산 경매로는 총 4가지 나뉘게 됩니다.

 

분할매각(경매)과 일괄매각(경매) / 강제경매와 임의경매

공동경매와 이중경매 / 새 매각과 재매각

 

 

3) 경매 진행 절차

 

부동산의 경매는 아래의 순서로 처리되게 됩니다.

 

- 경매신청

- 경매개시결정

- 경매 준비절차

- 현장답사 : 부동산 입지 및 시세 파악하기

- 입찰의 종류와 절차

- 입찰

- 매각허가결정과 항고

- 대금납부와 소유권이전등기 촉탁

- 배당

- 인도명령 및 명도소송

 

 

 

4) 권리분석이란?

 

권리분석은 등기부 등본과 법원 입찰 관련 자료를 기준으로 행해집니다. 

그러나 유치권처럼 등기부로 알 수 없는 권리가 있으며,

법원의 임대차 관계 조사서를 작성한 집행관이 실수하거나 

입주자가 거짓말을 할 때에는 사실과 일치하지 않을 수도 있으므로, 

반드시 현장답사를 통해 실체적 권리관계 확인에 노력을 기울여야 합니다. 

 

등기부 등본은 갑구, 을구를 합해 접수순으로 옮겨 실질적인 순번을 적어 

재배열한 후에 인수되는 권리와 소제되는 권리를 구분하여 

안정성과 경제성을 검토한 후에 참여 여부를 결정하여야 합니다. 

 

부동산의 매각 종결 시, 즉 매수인에게 소유권이 이전되는 때에

 등기부 등에 있는 물적 부담을 어떻게 처리하느냐에 따라 

소제 주의와 인수주의로 구별됩니다.

 

 

5) 부동산 경매 학습대상

 

부동산경매 학습 대상은 여러가지로 볼 수 있지만

대체적으로는 아래와 같이 분류하게 됩니다.

 

부동산 투자에 관심 있는 일반인이나 경매를 처음 접하는 부동산 초보,

경매 실무에 관심 있는 공인중개사 등으로 봅니다.

 

 

6) 부동산 경매 배우는 이유

 

많은 사람들이 부동산 경매를 배우려는 이유는 다양합니다.

가장 크게는 경매로 인해 돈을 벌 수 있게됩니다.

그리고 부동산의 흐름과 가치를 보는 눈이 생기게 되며

내가 선택한 물건의 수익률을 알고 투자할 수 있으며

부동산에 필요한 각종 법률과 친숙해 질 수 있습니다.